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来源：经济参考报
3月16日，中国人民银行上海市分行联合国家金融监督管理总局上海监管局印发通知，自2026年3月16日起，上海市商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。各金融机构需根据经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付比例。这是上海商办房贷政策十余年来的首次调整，其他城市预计会跟进。
今年1月，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的《关于调整商业用房购房贷款最低首付款比例政策的通知》提出，“商业用房（含‘商住两用房’）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%”，并指出“按照因城施策原则，在全国统一的最低首付款比例基础上，自主确定辖区各城市最低首付款比例下限。”
“新政降低了投资与经营的入场门槛，核心目的在于盘活商办存量资产。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这一调整带来的减负效应十分直观。他以一套总价500万元的商业用房为例，新政实施前，购房者需支付250万元的启动资金，调整后则降至150万元，直接减少100万元的现金流压力。
严跃进表示，这一变化将有效释放此前受限于资本门槛的投资者需求，尤其叠加当前二手住宅交易情绪回暖带来的资金溢出效应，预计短期内上海核心地段商办项目的咨询量将实现环比增长。
中指研究院上海数据总经理张文静指出，过去几年，上海商业及办公物业的平均租金、出租率均出现不同程度下滑，直接导致市场交易信心不足、成交规模萎缩，商办物业库存持续攀升。将首付比例从原先普遍执行的50%甚至更高下调至不低于30%，就是通过降低入市门槛、激活潜在需求，助力房企加快商业用房去化速度，缓解库存压力。
58安居客研究院院长张波认为，新政将与上海盘活非住宅存量、支持商务楼宇更新的政策形成联动，让中小投资者、专业租赁运营机构更易入局商改租，同时也降低了房企将自持商办改造成长租公寓的资金压力。从金融端支撑商办物业向长租公寓、酒店式公寓等方向转型，顺应了居住租赁需求的增长。
长期关注上海浦东市场的房地产从业人员李航也表示，此次商办首付比例降低，将重点带动酒店式公寓的销售活力。“目前商业用房中，商铺去化相对困难，但地段优越的酒店式公寓，租金回报率能达到3%甚至更高，吸引力较为突出。”李航以浦东张江一个在售商办项目为例，该项目根据户型不同，售价在两三百万元之间，月租金维持在8500元至9000元，按照新政，购房者的首付金额比原来减少约五六十万元，且无限购限制，对周边办公人群和投资群体具有较强的吸引力。
不过，业内人士普遍认为，此次政策调整虽能激活市场活力，但不会带来商办市场的全面反转。严跃进表示，在当前房地产新的市场形势下，包括写字楼空置率略高、租金承压、住宅限购宽松化的复合背景下，政策对市场的刺激作用将呈现显著的结构性分化，难以复刻过去“类住宅”投机热潮。
“政策目的或在于通过提升商办物业的流动性，激活其作为‘产业载体’或‘商业零售载体’的功能。”严跃进指出，较低的杠杆可将部分物业导向有认购或改造运营能力的机构或个人，用于发展新消费、新业态。尤其是经过本轮产业经济和商业经济的调整，产业和商业对于新型商办项目又会有新的市场需求。
张波预计，北京等一线城市大概率将择机跟进。他认为，从当前房地产市场步入存量时代的大背景来看，激活商业办公（商办）领域的存量资产已成为政策层面的重要导向。其他城市不仅会结合自身市场现状和调控目标在首付比例上做出调整，更有可能配合出台更多针对性政策，以实现“控增量、去库存、优供给”的多重目标。
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